الملخص
هل تحتاج إلى مقارنة فرص الاستثمار العقاري؟ استخدم جدول البيانات البروفورما السكنية الخاص بنا لتحديد بسرعة ما إذا كانت فرصة الاستثمار العقاري ستكون مربحة. يظهر البروفورما نظرة مالية لمدة عشر سنوات، مع التعديل للتضخم، ويتيح للمستخدمين التجربة مع سيناريوهات مختلفة.
المكاسب أو الخسائر الثروات التراكمية
يحسب البروفورما الثروة التراكمية التي من المتوقع أن يكسبها العقار (أو يخسرها) على مدى فترة عشر سنوات، استنادًا إلى البيانات التي يدخلها المستخدم في ورقة القرار. كما يظهر القيمة الحالية لتلك الأرباح لكل سنة، مع التعديل للتضخم وزيادات الإيجار.
القيمة ذات الحدود السميكة هي الربح التراكمي المقدر بعد العشر سنوات الأولى من الاستثمار. يظهر البروفورما النظرة لمدة عشر سنوات حتى يتمكن المستثمرون من رؤية متى سيكون العقار مربحًا ومتى سيتعادل استثمارهم.
يمكن للمستخدمين إجراء تعديلات على المدخلات لرؤية كيف ستؤثر زيادات الإيجار أو الرسوم الإضافية على الأرباح. على سبيل المثال، إذا كان العقار يولد حاليًا خسارة، يمكن للمستخدمين تعديل أسعار الإيجار ورسوم المستأجرين، أو تعديل السعر الإجمالي للعقار، لرؤية ما سيولد ربحًا.
NOI و GRM
يحسب جدول البيانات الإجمالي للنفقات والإيرادات استنادًا إلى المدخلات.يظهر الدخل التشغيلي الصافي (NOI)، ومضاعف الإيجار الإجمالي (GRM)، ومعدل التأمين، والذي يعد كلها معلومات يحتاجها المشترون لإجراء مقارنات مستنيرة بين قيم العقارات.
يعتبر GRM أحد أفضل الطرق لرؤية قيمة العقار بالنسبة للعقارات المماثلة في منطقة معينة. يشير GRM العالي إلى أن العقار سيستغرق وقتًا أطول لتحقيق الربح. يبحث المستثمرون عن GRM أقل لأنه يشير إلى أن هناك فترة زمنية أقصر للربح من الاستثمار.
المقاييس
يخبر معدل العائد الداخلي (IRR) المستثمرين بالعائد السنوي المتوقع على الاستثمار. الIRR العالي جيد، ولكن من المهم مقارنة الIRR مع الاستثمار الأولي للتأكد من أنه أعلى من المبلغ الأولي المدفوع. تشمل المقاييس الأخرى العائد النقدي على النقد، العائد السائل على النقد (كلاهما سنويًا)، مكاسب الثروة سنويًا، وسعر البيع المتوقع.
تم تقسيم الأرباح السائلة وغير السائلة بدلاً من تضمينها جماعيًا حيث يمكن سحب الأصول السائلة في أي وقت معين، على عكس الأصول غير السائلة التي ترتبط بالعقار حتى البيع. هذا يخبرك بكمية الإيرادات التي ستتلقاها دون الحاجة إلى الاعتماد على الأصول غير السائلة. يوفر سعر البيع المتوقع الرقم الكامل. إذا كان التدفق النقدي، أو العائد النقدي، أو الIRR سلبيًا، فسيظهر باللون الأحمر.
الاحتياطيات النقدية
في أسفل البروفورما، يحسب قسم الاحتياطيات النقدية كمية المال التي يحتاجها المستثمر في البنك سنوياً بناءً على مبلغ القرض، الدفعة الأولى، والنفقات. يتم حساب "المجموع" من الأرباح الصافية، أو مجموع جميع الأرباح والخسائر السائلة سنوياً، للعقار. "المجموع في القيمة الحالية" يأخذ هذا الرقم مقسوماً على التضخم. هذا الحساب مفيد لتحديد كمية الأموال المطلوبة في البنك لتجنب الاستيلاء على العقار بسبب التكاليف غير المتوقعة. إذا كانت الأرقام حمراء، تأكد من التشاور مع محاسب للتأكد من توفر الأموال بشكل جاهز.
تصور مقاييس الاستثمار
تعرض الرسوم البيانية مقاييس الاستثمار الرئيسية وتتحدث تلقائياً بناءً على تفاصيل العقار والقرض. يمكن للمستخدمين النظر بسرعة إلى إيرادات الإيجار بواسطة الوحدة والأرباح السنوية، الإيرادات والنفقات الإجمالية، والأرباح التراكمية. يظهر رسم بياني الربح التراكمي بجانب القيمة الحالية حتى يتمكن المستخدمون من تصور القيمة الحالية للعقار في غضون عشر سنوات.
هناك رسوم بيانية للتقسيط القرض، مثل مبلغ الرئيسي مقابل الفائدة سنوياً، والرصيد الابتدائي للقرض مقابل الفائدة الإجمالية المدفوعة. النقطة التي يلتقي فيها الرصيد والفائدة هي عندما ترى العدل الحقيقي.
تمويل القرض
تعرض ورقة الاستهلاك جدول القرض الشهري وفقًا لمبلغ القرض، والمدة بالسنوات، وسعر الفائدة. يمكن تعديل تفاصيل القرض بسهولة في ورقة القرار لرؤية كيف ستؤثر التغييرات على الشروط في الدفعات الشهرية ومدة السداد. يمكن للمستخدمين أيضًا رؤية كيف سيؤثر الدفع الشهري الإضافي على الجدول. على سبيل المثال، إذا اختار المشتري دفع 500 دولار إضافيًا شهريًا على القرض، قد يرى أن القرض سيتم سداده بعام كامل أقرب.
يستخدم الرسم البياني المدخلات من قسم "القرض السكني" في ورقة القرار لاستهلاك مفصل. لا ينبغي إجراء أي تغييرات على ورقة الاستهلاك نفسها - ستتحدث الورقة تلقائيًا وفقًا للمدخلات.
تخصيص تفاصيل العقار
أولاً، أدخل تفاصيل العقار على ورقتي القرار والأداء السكني حيثما كان هناك نص أزرق. لا ينبغي تغيير النص الأسود - سيتم حسابه تلقائيًا بناءً على المدخلات الزرقاء. لكل مدخل في ورقة القرار مربع تحقق من التحقق حتى يتمكن المستخدمون من التحقق من كل نقطة بيانات أثناء التقدم.
ضريبة العقار
سيحتاج المستخدمون إلى تحديد ما إذا كانت ضريبة العقار ثابتة أم لا. في بعض الولايات، مثل كاليفورنيا، تكون ضريبة العقار هي نفسها - أو ثابتة - من سنة إلى سنة.في ولايات أخرى، مثل فلوريدا، يتغير ضريبة العقار من سنة إلى أخرى وفقًا لقيمة العقار الحالية. انقر على المربع إذا كان نموذج ضريبة العقار ثابتًا. إذا تركت غير محدد، ستقوم البيانات الأولية بضبط ضريبة العقار لكل سنة وفقًا لقيمة السوق ومعدل التضخم. للراحة، يمكن عرض كلا النموذجين الضريبيين في البيانات الأولية، ولكن النموذج الضريبي المحدد سيكون هو الذي سيتم استخدامه في الحسابات.
النفقات
سيحتاج إلى تخصيص النفقات لكل عقار للحصول على بيانات أولية دقيقة. تتم تنظيم النفقات حسب الفئات مثل التكاليف المتعلقة بالمستأجرين، ونفقات المبنى، والتأمين. يمكن إزالة النفقات بسهولة أو إضافتها حسب الحاجة. يمكن للمستخدمين إعادة تسمية النفقات إذا كانت هناك نفقات مختلفة للتتبع، وتمييز أي صفوف بمبلغ صفر دولار، أو حذف الصفوف من منتصف القسم. تجنب حذف الصفوف الأولى أو الأخيرة في القائمة للحفاظ على سلامة الصيغ.
عدد الوحدات
يمكن أيضًا تعديل العدد الإجمالي للوحدات السكنية في العقار. إذا كان هناك أقل من أربع وحدات في العقار، يمكن للمستخدمين تمييز الصفوف بمبلغ صفر دولار أو حذف الصفوف من منتصف قائمة الوحدات. مرة أخرى، تأكد من عدم حذف الصفوف الأولى أو الأخيرة في القائمة. بهذه الطريقة، يمكن إنشاء بيانات أولية لإما عقار سكني متعدد الوحدات أو عقار وحدة واحدة.
لماذا تحتاج إلى بروفورما؟
البروفورما هو الأداة الأفضل لمقارنة العقارات والتأكد من أن العقار هو استثمار جيد، حيث يساعدك على فهم جميع العناصر المهمة المتضمنة في الشراء. يتيح لك إعداد خطط سيناريو مفصلة حتى تتمكن من اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة والعثور على الدخل الصافي من التشغيل (NOI)، ومعدل العائد الداخلي (IRR)، والمكاسب الثروة السنوية على أي عقار سكني. قم بتنزيل بروفورما السكني للتفكير بشكل أكثر استراتيجية من المستثمرين الآخرين والحصول على عائد أكبر في المدى الطويل.
