Sinossi
Hai bisogno di confrontare opportunità di investimento immobiliare? Utilizza il nostro foglio di calcolo Proforma Residenziale per identificare rapidamente se un'opportunità di investimento immobiliare sarà redditizia. Il proforma mostra una prospettiva finanziaria di dieci anni, corretta per l'inflazione, e permette agli utenti di sperimentare diversi scenari.
Incremento o perdita cumulativa di ricchezza
Il Proforma calcola l'incremento di ricchezza cumulativo che si prevede un immobile otterrà (o perderà) in un periodo di dieci anni, basato sui dati che un utente inserisce nel foglio Decisione. Mostra anche il valore attuale di quei profitti per ogni anno, corretto per l'inflazione e gli aumenti dell'affitto.
Il valore con il bordo spesso è il profitto cumulativo stimato dopo i primi dieci anni di proprietà. Il proforma mostra la vista di dieci anni in modo che gli investitori possano vedere esattamente quando un immobile darà profitto e il loro investimento sarà pareggiato.
Gli utenti possono apportare modifiche agli input per vedere come gli aumenti dell'affitto o le spese aggiuntive influenzeranno i profitti. Ad esempio, se un immobile genera attualmente una perdita, gli utenti possono regolare i prezzi degli affitti e le spese degli inquilini, o regolare il prezzo totale dell'immobile, per vedere cosa genererà un profitto.
NOI e GRM
Il foglio di calcolo calcola le spese totali e i ricavi in base agli input.Mostra il Reddito Operativo Netto (NOI), il Moltiplicatore di Affitto Lordo (GRM) e il tasso di capitalizzazione, che sono tutte informazioni di cui gli acquirenti hanno bisogno per fare confronti informati tra i valori delle proprietà.
Il GRM è uno dei migliori modi per vedere il valore di una proprietà in relazione a proprietà simili in una zona. Un GRM alto implica che una proprietà impiegherà più tempo per generare un profitto. Gli investitori cercano un GRM più basso perché indica che c'è un tempo più breve per l'investimento per generare un profitto.
Metriche
Il Tasso Interno di Rendimento (IRR) indica agli investitori il rendimento annuo previsto su un investimento. Un IRR alto è buono, ma è importante confrontare l'IRR con l'investimento iniziale per assicurarsi che sia superiore all'importo iniziale investito. Altre metriche includono il rendimento Cash-on-cash, il rendimento Liquid-on-cash (entrambi per anno), i guadagni patrimoniali per anno e un prezzo di vendita previsto.
I guadagni liquidi e non liquidi sono stati suddivisi invece di essere inclusi collettivamente poiché gli attivi liquidi possono essere prelevati in qualsiasi momento, a differenza degli attivi non liquidi che sono legati alla proprietà fino alla vendita. Questo ti dice quanto reddito riceverai senza la necessità di fare affidamento su attivi non liquidi. Il prezzo di vendita previsto fornisce il numero completo. Se il flusso di cassa, il rendimento in contanti o l'IRR sono negativi, appariranno in rosso.
Riserve di cassaNella parte inferiore della proforma, la sezione delle riserve di cassa calcola quanto denaro un investitore ha bisogno in banca ogni anno, considerando l'importo del prestito, l'acconto e le spese. Il "totale" viene calcolato dai guadagni netti, ovvero la somma di tutti i guadagni e le perdite liquide per anno, per la proprietà. Il "totale in valore attuale" prende quel numero diviso per l'inflazione. Questo calcolo è utile per pianificare quanto è necessario avere in banca per evitare il pignoramento a causa di costi imprevisti. Se i numeri sono in rosso, assicurati di consultare un contabile per garantire che i fondi siano prontamente disponibili.
Finanziamento del prestito
Il foglio di Ammortamento mostra un programma di prestito mensile in base all'importo del prestito, al termine in anni e al tasso di interesse. I dettagli del prestito possono essere facilmente regolati nel foglio Decisionale per vedere come le modifiche ai termini influenzeranno i pagamenti mensili e la durata del rimborso. Gli utenti possono anche vedere come un pagamento mensile extra influenzerà il programma. Ad esempio, se un acquirente sceglie di pagare un extra di $500 al mese sul prestito, potrebbe vedere che il prestito sarà rimborsato un anno intero prima.
Il grafico utilizza gli input dalla sezione "Prestito Residenziale" del foglio Decisionale per un dettagliato ammortamento. Non dovrebbero essere apportate modifiche al foglio di Ammortamento stesso - il foglio si aggiornerà automaticamente in base agli input.
Personalizza i dettagli della proprietà
Prima di tutto, inserisci i dettagli della proprietà sui fogli Decisionale e Proforma Residenziale ovunque ci sia del testo blu. Il testo nero non dovrebbe essere modificato - sarà calcolato automaticamente in base agli input blu. Ogni input nel foglio decisionale ha una casella di convalida in modo che gli utenti possano verificare ogni punto dati man mano che procedono.
Imposta fiscale sulla proprietà
Gli utenti dovranno specificare se l'imposta sulla proprietà è statica o meno. In alcuni stati, come la California, l'imposta sulla proprietà è la stessa, o statica, di anno in anno.In altri stati, come la Florida, l'imposta sulla proprietà varia di anno in anno in base al valore attuale della proprietà. Seleziona la casella di controllo se il modello di imposta sulla proprietà è fisso. Se non viene selezionato, il proforma regolerà l'imposta sulla proprietà per ogni anno in base al valore di mercato e al tasso di inflazione. Per comodità, entrambi i modelli fiscali sono visibili nel proforma, ma il modello fiscale selezionato sarà quello utilizzato nei calcoli.
Spese
Le spese dovranno essere personalizzate per ogni proprietà per un proforma accurato. Le spese sono organizzate per categorie come costi legati agli inquilini, spese per l'edificio e assicurazioni. Le spese possono essere facilmente rimosse o aggiunte secondo necessità. Gli utenti possono rinominare le spese se ci sono diverse spese da monitorare, segnare qualsiasi riga con un importo a zero dollari, o eliminare righe dal centro della sezione. Evita di eliminare la prima o l'ultima riga nell'elenco per mantenere le formule intatte.
Numero di unità
Il numero totale di unità in affitto in una proprietà può essere anche regolato. Se ci sono meno di quattro unità in una proprietà, gli utenti possono segnare le righe con un importo a zero dollari o eliminare le righe dal centro dell'elenco delle unità. Ancora una volta, assicurati di non eliminare la prima o l'ultima riga nell'elenco. In questo modo, può essere generato un proforma per una proprietà in affitto multi-familiare o per una proprietà singola unità.
Perché hai bisogno di una proforma?
Una proforma è lo strumento migliore per confrontare le proprietà e sapere con certezza se una proprietà è un buon investimento, poiché ti aiuta a comprendere tutti gli elementi importanti coinvolti in un acquisto. Permette piani di scenario dettagliati in modo da poter prendere decisioni di investimento informate e trovare il tuo NOI, IRR e guadagni di ricchezza all'anno su qualsiasi proprietà residenziale. Scarica la Proforma Residenziale per pensare in modo più strategico rispetto ad altri investitori e ottenere un ritorno maggiore nel lungo termine.
