¿Necesita comparar oportunidades de inversión en bienes raíces? Utilice nuestra hoja de cálculo Proforma Residencial para identificar rápidamente si una oportunidad de inversión en bienes raíces será rentable. El proforma muestra una perspectiva financiera de diez años, ajustada por inflación, y permite a los usuarios experimentar con diferentes escenarios.
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El Proforma calcula la riqueza acumulativa que se proyecta que una propiedad ganará (o perderá) durante un período de diez años, basado en los datos que un usuario ingresa en la hoja de Decisión. También muestra el valor presente de esas ganancias para cada año, ajustado por inflación y aumentos de renta.
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El valor con el borde grueso es la ganancia acumulativa estimada después de los primeros diez años de propiedad. El proforma muestra la vista de diez años para que los inversores puedan ver exactamente cuándo una propiedad generará ganancias y su inversión se amortizará.
Los usuarios pueden hacer ajustes a las entradas para ver cómo los aumentos de renta o las tarifas adicionales afectarán las ganancias. Por ejemplo, si una propiedad actualmente genera una pérdida, los usuarios pueden ajustar los precios de alquiler y las tarifas de los inquilinos, o ajustar el precio total de la propiedad, para ver qué generará una ganancia.
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La hoja de cálculo calcula los gastos y los ingresos totales en función de las entradas.Muestra el Ingreso Operativo Neto (NOI), el Multiplicador de Renta Bruta (GRM) y la tasa de capitalización, que es toda la información que los compradores necesitan para hacer comparaciones informadas entre los valores de las propiedades.
El GRM es una de las mejores formas de ver el valor de una propiedad en relación con propiedades similares en un área. Un GRM alto implica que una propiedad tardará más en generar ganancias. Los inversores buscan un GRM más bajo porque indica que hay un tiempo más corto para que la inversión genere ganancias.
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La Tasa Interna de Retorno (IRR) informa a los inversores el rendimiento anual esperado de una inversión. Una IRR alta es buena, pero es importante comparar la IRR con la inversión inicial para asegurarse de que es mayor que la cantidad inicial invertida. Otras métricas incluyen el rendimiento en efectivo sobre el efectivo, el rendimiento líquido sobre el efectivo (ambos por año), las ganancias de riqueza por año y un precio de venta proyectado.
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Las ganancias líquidas y no líquidas se dividieron en lugar de incluirse colectivamente ya que los activos líquidos pueden retirarse en cualquier momento, a diferencia de los activos no líquidos que están vinculados a la propiedad hasta la venta. Esto le indica cuántos ingresos recibirá sin la necesidad de depender de activos no líquidos. El precio de venta proyectado proporciona el número completo. Si el flujo de efectivo, el rendimiento en efectivo o la IRR son negativos, aparecerán en rojo.
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En la parte inferior del proforma, la sección de reservas de efectivo calcula cuánto dinero necesita un inversor en el banco por año, dado el monto del préstamo, el pago inicial y los gastos. El "total" se calcula a partir de las ganancias netas, o la suma de todas las ganancias y pérdidas líquidas por año, para la propiedad. El "total en valor presente" toma ese número dividido por la inflación. Este cálculo es útil para planificar cuánto se necesita en el banco para evitar la ejecución hipotecaria debido a costos inesperados. Si los números son rojos, asegúrese de consultar con un contador para asegurarse de que los fondos estén disponibles de inmediato.
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Los gráficos muestran las métricas clave de inversión y se actualizan automáticamente en función de los detalles de la propiedad y el préstamo. Los usuarios pueden ver rápidamente los ingresos por alquiler por unidad y las ganancias de riqueza anuales, los ingresos y gastos totales, y las ganancias acumuladas. Un gráfico muestra la ganancia acumulada junto con el valor presente para que los usuarios puedan visualizar el valor actual de la propiedad en diez años.
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Hay gráficos para la amortización del préstamo, como la cantidad de principal versus interés por año, y el saldo inicial del préstamo versus el interés total pagado. El punto donde se encuentran el saldo y el interés es cuando se ve la equidad real.
La hoja de Amortización muestra un programa de préstamos mensuales de acuerdo con el monto del préstamo, el plazo en años y la tasa de interés. Los detalles del préstamo se pueden ajustar fácilmente en la hoja de Decisión para ver cómo los cambios en los términos afectarán los pagos mensuales y la duración del reembolso. Los usuarios también pueden ver cómo un pago mensual adicional afectará el programa. Por ejemplo, si un comprador elige pagar $500 adicionales por mes en el préstamo, pueden ver que el préstamo se reembolsará un año entero antes.
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El gráfico utiliza las entradas de la sección "Préstamo Residencial" de la hoja de Decisión para una amortización detallada. No se deben hacer cambios en la hoja de Amortización en sí, la hoja se actualizará automáticamente de acuerdo con las entradas.
Primero, ingrese los detalles de la propiedad en las hojas de Decisión y Proforma Residencial donde haya texto azul. El texto negro no debe cambiarse, se calculará automáticamente en función de las entradas azules. Cada entrada en la hoja de decisión tiene una casilla de validación para que los usuarios puedan verificar cada punto de datos a medida que avanzan.
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Los usuarios deberán especificar si el impuesto a la propiedad es estático o no. En algunos estados, como California, el impuesto a la propiedad es el mismo, o estático, de año en año.En otros estados, como Florida, el impuesto a la propiedad es variable de año en año de acuerdo con el valor actual de la propiedad. Marque la casilla si el modelo de impuesto a la propiedad es estático. Si se deja sin marcar, el proforma ajustará el impuesto a la propiedad cada año de acuerdo con el valor de mercado y la tasa de inflación. Para comodidad, ambos modelos de impuestos son visibles en el proforma, pero el modelo de impuestos seleccionado será el que se utilice en los cálculos.
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Los gastos deberán ser adaptados a cada propiedad para un proforma preciso. Los gastos están organizados por categorías como costos relacionados con el inquilino, gastos del edificio y seguros. Los gastos se pueden eliminar o agregar fácilmente según sea necesario. Los usuarios pueden renombrar los gastos si hay diferentes gastos para rastrear, marcar cualquier fila con un monto de cero dólares, o eliminar filas del medio de la sección. Evite eliminar las primeras o últimas filas de la lista para mantener las fórmulas intactas.
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El número total de unidades de alquiler en una propiedad también puede ser ajustado. Si hay menos de cuatro unidades en una propiedad, los usuarios pueden marcar filas con un monto de cero dólares o eliminar filas del medio de la lista de unidades. Una vez más, asegúrese de no eliminar las primeras o últimas filas de la lista. De esta manera, se puede generar un proforma para una propiedad de alquiler multifamiliar o una propiedad de una sola unidad.
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Una proforma es la mejor herramienta para comparar propiedades y saber con certeza si una propiedad es una buena inversión, ya que le ayuda a entender todos los elementos importantes involucrados en una compra. Permite planes de escenario detallados para que pueda tomar decisiones de inversión informadas y encontrar su NOI, IRR, y ganancias de riqueza por año en cualquier propiedad residencial. Descargue la Proforma Residencial para pensar de manera más estratégica que otros inversores y obtener un mayor retorno a largo plazo.
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