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DownloadPrecisa comparar oportunidades de investimento imobiliário? Use nossa planilha Residential Proforma para identificar rapidamente se uma oportunidade de investimento imobiliário será lucrativa. O proforma mostra uma perspectiva financeira de dez anos, ajustada pela inflação, e permite que os usuários experimentem diferentes cenários.
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O Proforma calcula a riqueza acumulada que um imóvel deve ganhar (ou perder) ao longo de um período de dez anos, com base nos dados que um usuário insere na folha de Decisão. Ele também mostra o valor presente desses lucros para cada ano, ajustado pela inflação e aumentos de aluguel.
O valor com a borda grossa é o lucro acumulado estimado após os primeiros dez anos de propriedade. O proforma mostra a visão de dez anos para que os investidores possam ver exatamente quando um imóvel dará lucro e seu investimento se pagará.
Os usuários podem fazer ajustes nas entradas para ver como aumentos de aluguel ou taxas adicionais afetarão os lucros. Por exemplo, se um imóvel atualmente gera uma perda, os usuários podem ajustar os preços de aluguel e as taxas dos inquilinos, ou ajustar o preço total do imóvel, para ver o que gerará lucro.
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A planilha calcula as despesas e receitas totais com base nas entradas.Mostra a Renda Operacional Líquida (NOI), o Multiplicador de Aluguel Bruto (GRM) e a taxa de capitalização, que são todas as informações que os compradores precisam para fazer comparações informadas entre os valores dos imóveis.
O GRM é uma das melhores maneiras de ver o valor de uma propriedade em relação a propriedades semelhantes em uma área. Um GRM alto implica que uma propriedade levará mais tempo para gerar lucro. Os investidores procuram um GRM mais baixo porque indica que há um tempo mais curto para o investimento gerar lucro.
A Taxa Interna de Retorno (IRR) informa aos investidores o retorno anual esperado de um investimento. Uma IRR alta é boa, mas é importante comparar a IRR com o investimento inicial para garantir que seja maior do que o valor inicial investido. Outras métricas incluem rendimento em dinheiro, rendimento líquido em dinheiro (ambos por ano), ganhos de riqueza por ano e um preço de venda projetado.
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Os ganhos líquidos e não líquidos foram divididos em vez de incluídos coletivamente, pois os ativos líquidos podem ser retirados a qualquer momento, ao contrário dos ativos não líquidos que estão vinculados à propriedade até a venda. Isso informa quanto de receita você receberá sem a necessidade de depender de ativos não líquidos. O preço de venda projetado fornece o número total. Se o fluxo de caixa, o rendimento em dinheiro ou a IRR forem negativos, eles aparecerão em vermelho.
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Na parte inferior do proforma, a seção de reservas de caixa calcula quanto dinheiro um investidor precisa ter no banco por ano, considerando o valor do empréstimo, o pagamento inicial e as despesas. O "total" é calculado a partir dos ganhos líquidos, ou a soma de todos os ganhos e perdas líquidas por ano, para a propriedade. O "total em valor presente" leva esse número dividido pela inflação. Este cálculo é útil para estratégizar quanto é necessário ter no banco para evitar a execução hipotecária devido a custos inesperados. Se os números estiverem vermelhos, certifique-se de consultar um contador para garantir que os fundos estejam prontamente disponíveis.
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Gráficos exibem as principais métricas de investimento e atualizam automaticamente com base nos detalhes da propriedade e do empréstimo. Os usuários podem rapidamente olhar para a receita de aluguel por unidade e ganhos de riqueza anuais, receita total e despesas, e lucros acumulados. Um gráfico mostra o lucro acumulado ao lado do valor presente para que os usuários possam visualizar o valor atual da propriedade em dez anos.
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Existem gráficos para amortização de empréstimos, como a quantidade de principal versus juros por ano, e o saldo inicial do empréstimo versus o total de juros pagos. O ponto onde o saldo e os juros se encontram é quando você vê o patrimônio real.
A folha de Amortização exibe um cronograma mensal de empréstimo de acordo com o valor do empréstimo, prazo em anos e taxa de juros. Os detalhes do empréstimo podem ser facilmente ajustados na folha de Decisão para ver como as alterações nos termos afetarão os pagamentos mensais e a duração do reembolso. Os usuários também podem ver como um pagamento mensal extra afetará o cronograma. Por exemplo, se um comprador optar por pagar um adicional de $500 por mês no empréstimo, eles podem ver que o empréstimo será reembolsado um ano inteiro mais cedo.
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O gráfico usa as entradas da seção "Empréstimo Residencial" da folha de Decisão para uma amortização detalhada. Nenhuma alteração deve ser feita na folha de Amortização em si - a folha será atualizada automaticamente de acordo com as entradas.
Primeiro, insira os detalhes da propriedade nas folhas de Decisão e Proforma Residencial onde há texto em azul. O texto preto não deve ser alterado - será calculado automaticamente com base nas entradas em azul. Cada entrada na folha de decisão tem uma caixa de validação para que os usuários possam verificar cada ponto de dados à medida que avançam.
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Os usuários precisarão especificar se o imposto sobre a propriedade é estático ou não. Em alguns estados, como a Califórnia, o imposto sobre a propriedade é o mesmo - ou estático - de ano para ano.Em outros estados, como a Flórida, o imposto sobre a propriedade é variável de ano para ano de acordo com o valor atual do imóvel. Marque a caixa de seleção se o modelo de imposto sobre a propriedade for estático. Se deixada desmarcada, o proforma ajustará o imposto sobre a propriedade para cada ano de acordo com o valor de mercado e a taxa de inflação. Para conveniência, ambos os modelos de impostos são visíveis no proforma, mas o modelo de imposto selecionado será o usado nos cálculos.
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As despesas precisarão ser adaptadas a cada propriedade para um proforma preciso. As despesas são organizadas por categorias como custos relacionados ao inquilino, despesas do edifício e seguro. As despesas podem ser facilmente removidas ou adicionadas conforme necessário. Os usuários podem renomear as despesas se houver diferentes despesas para acompanhar, marcar quaisquer linhas com um valor em dólar zero, ou excluir linhas do meio da seção. Evite excluir as primeiras ou últimas linhas da lista para manter as fórmulas intactas.
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O número total de unidades de aluguel em uma propriedade também pode ser ajustado. Se houver menos de quatro unidades em uma propriedade, os usuários podem marcar linhas com um valor em dólar zero ou excluir linhas do meio da lista de unidades. Mais uma vez, certifique-se de não excluir as primeiras ou últimas linhas da lista. Desta forma, um proforma para uma propriedade de aluguel multifamiliar ou de unidade única pode ser gerado.
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Uma proforma é a melhor ferramenta para comparar propriedades e saber com certeza se um imóvel é um bom investimento, pois ajuda a entender todos os elementos importantes envolvidos em uma compra. Ela permite planos de cenário detalhados para que você possa tomar decisões de investimento informadas e encontrar seu NOI, IRR e ganhos de riqueza por ano em qualquer propriedade residencial. Faça o download da Proforma Residencial para pensar de maneira mais estratégica do que outros investidores e obter um retorno maior a longo prazo.
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