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Sinopse

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Já se perguntou sobre o desempenho financeiro real do seu portfólio imobiliário? Com o nosso modelo de Pro Forma Imobiliário, você pode monitorar o retorno de até dez unidades de propriedade para obter uma visão clara do seu investimento ao longo do tempo. Monitore o progresso da renda de aluguel e despesas relacionadas para obter análises precisas de lucratividade, fluxo de caixa e valor do imóvel. Nosso modelo calcula o desempenho dos seus investimentos imobiliários ao longo de um período de dez anos, com visualizações mensais e anuais. Isso não só auxilia na manutenção da sua propriedade, mas também contribui para o crescimento e valorização do seu portfólio imobiliário.

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Conteúdo

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Como usar o modelo

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Nosso Pro Forma Imobiliário oferece uma abordagem estruturada para gerenciar investimentos imobiliários. A primeira seção, com abas cinzas, permite que você avalie o potencial de retorno de várias propriedades, registre os detalhes da propriedade que você compra e projete seu desempenho ao longo de dez anos. A próxima seção, encontrada sob a aba amarela 'Amortização', é para monitorar empréstimos relacionados à aquisição de propriedades. A seção final, indicada por abas azuis, ajuda a rastrear as despesas e receitas da propriedade e fornece ferramentas para avaliar sua saúde financeira geral e eficiência operacional.

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Como avaliar várias propriedades

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Use a aba 'Propriedades' para avaliar a propriedade com o maior potencial de retorno financeiro. Liste as propriedades que lhe interessam e adicione detalhes como preço de compra, aluguel mensal esperado e metragem quadrada total. O modelo calcula automaticamente métricas importantes como renda anual de aluguel, valor da propriedade por metro quadrado e o Multiplicador Bruto de Aluguel (GRM).

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O GRM compara o preço de uma propriedade com sua renda anual de aluguel. Ele serve como uma métrica unificada para avaliar propriedades com características diversas. Um GRM menor sugere um melhor preço em relação à renda, indicando um retorno mais rápido do investimento, enquanto um GRM maior indica um preço mais alto em comparação com a renda, sugerindo um retorno mais lento. O modelo usa formatação condicional para ajudar na análise: propriedades com um GRM menor são mostradas em verde, e aquelas com um GRM maior em vermelho, facilitando a identificação de propriedades com melhores perspectivas financeiras em uma longa lista.

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Passos para a compra de uma propriedade

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Depois de escolher uma propriedade para comprar, use a aba 'Detalhes da Compra' para inserir todas as informações pertinentes sobre a compra.

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Informações gerais

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A seção 'Informações gerais' é onde são inseridos os detalhes essenciais da propriedade, como a data da compra, o valor da propriedade e o número de unidades adquiridas.Esta seção também solicita a 'Média regional do GRM'. A Média regional do GRM calcula uma média do GRM para propriedades na mesma região. Para auxiliar em seu cálculo, o modelo inclui uma tabela na aba 'Treinamento' onde você pode inserir dados de seis propriedades na mesma área para obter a Média regional do GRM.

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Na parte restante desta seção, você encontrará campos dedicados ao cálculo de detalhes relacionados ao imposto sobre a propriedade. Aqui, insira a proporção do preço de compra alocado para o tamanho do lote e o edifício. Isso é importante porque o custo do terreno não é depreciável, enquanto o custo do edifício está sujeito à depreciação para fins fiscais. Em seguida, insira a taxa de imposto anual e o tipo de imposto. Se o imposto aumenta anualmente a uma taxa fixa, selecione 'Sim' no menu suspenso disponível e especifique a taxa anual de aumento.

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Detalhes da compra e do empréstimo

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Na seção 'Detalhes do Empréstimo', você pode documentar empréstimos associados à aquisição da propriedade. Insira a porcentagem do pagamento inicial, a taxa de juros anual e o período de amortização para determinar o valor total do empréstimo. Essas informações também contribuem para a geração de uma tabela de amortização detalhada, que será abordada posteriormente.

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Além disso, você pode fornecer detalhes sobre o 'Seguro Hipotecário Privado' (PMI), geralmente necessário para pagamentos iniciais de menos de 20% do valor do imóvel. Inclua também quaisquer outras despesas relacionadas ao financiamento. O modelo então calcula automaticamente o capital total necessário para a aquisição do imóvel, uma figura chave na avaliação do seu retorno sobre o investimento. Ele também oferece uma opção para registrar detalhes do benefício fiscal, permitindo que você inclua essas vantagens na análise financeira.

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Projetar o desempenho esperado

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A aba 'Pro Forma Esperado' é projetada para a previsão financeira do desempenho futuro do seu imóvel. Nesta seção, você pode incorporar taxas variáveis, como a inflação, que ajustarão a receita e as despesas projetadas. Esta aba é usada principalmente para criar análises preditivas de fluxo de caixa, valorização do imóvel e retorno financeiro geral, utilizando os dados dos seus detalhes de financiamento e compra.

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Insira seus valores esperados uma vez, e o modelo automaticamente estenderá essas projeções mensalmente pelos próximos dez anos. Ele também inclui um mini-gráfico para representação visual dessas projeções no final.O objetivo é manter a projeção original como uma linha de base constante, permitindo comparações mais precisas e realistas entre os resultados reais e as expectativas iniciais ao longo do tempo.

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Como acompanhar o empréstimo

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A aba 'Amortização' acompanha o desenvolvimento de um empréstimo durante sua duração. Utilizando dados da aba 'Detalhes da Compra', ela inclui um gráfico e uma tabela de amortização, que ilustram o valor total pago e o saldo devedor.\n\n\nPara aqueles que pretendem fazer pagamentos extras, a aba oferece um recurso para registrar esses valores adicionais. Esta adição permite uma exibição gráfica de como esses pagamentos adicionais podem encurtar o prazo do empréstimo e diminuir o total de juros a ser pago.

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Como registrar CAPEX

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A aba 'CAPEX' inicia a parte principal do Pro Forma Imobiliário, onde você registra dados em tempo real. CAPEX, ou Despesas de Capital, refere-se a despesas significativas que aumentam substancialmente o valor da propriedade, como a instalação de novos equipamentos para aumentar o apelo e os ganhos.

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Aqui, você pode registrar esses custos de capital e indicar se eles estão vinculados a uma unidade específica ou a toda a propriedade através da seleção no menu suspenso. Esta aba não só atua como um registro dessas melhorias, mas também garante que essas entradas atualizem automaticamente as despesas no seu Pro Forma.Este recurso ajuda a capturar com precisão o impacto financeiro dessas melhorias em sua análise geral.

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Como usar o Pro Forma

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A aba 'Pro Forma Real' reúne os dados financeiros da propriedade, como taxa de inflação, receitas, despesas, detalhes de financiamento e resultados finais. Primeiro, insira as taxas de inflação esperadas e os aumentos de aluguel, que podem ser especificados para cada unidade. Em seguida, insira receita e despesas para obter uma projeção inicial para os próximos dez anos. Ao contrário da aba 'Pro Forma Esperado', aqui você atualizará as projeções mensalmente e as variações da taxa anual com base em ocorrências reais.

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Um ponto crucial é a gestão de unidades vagas. Se uma unidade estiver desocupada em um determinado mês, insira o aluguel como zero. O modelo destacará esses meses em vermelho para calcular os custos de vacância para cada unidade. Além disso, unidades que não foram adquiridas são mostradas em cinza, indicando sua indisponibilidade.

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O Pro Forma fornece uma análise detalhada do seu investimento no final da aba. Para esclarecer qualquer dúvida, todos os cálculos são explicados na seção 'Notas' e na aba 'Treinamento', garantindo seu completo entendimento.

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O 'Lucro líquido acumulado' indica o ponto em que seu investimento inicial foi recuperado a partir de seus ganhos.Para auxiliar na identificação deste momento, o modelo destaca o ponto de recuperação do investimento com um campo verde.

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Após preencher a aba 'Pro Forma Real', revise os resultados de forma resumida na aba 'Relatório anual', que apresenta uma visão geral anual dos dados com a mesma formatação aplicada na aba anterior.

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Painéis financeiros e operacionais

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No final do Pro Forma Imobiliário, o 'Painel Financeiro' fornece um resumo claro e compara o que você esperava ganhar financeiramente com o que realmente ganhou com a propriedade ao longo dos 10 anos planejados. Ele possui gráficos detalhados mostrando seus retornos de investimento, incluindo métricas específicas como NOI (Renda Operacional Líquida), 'Lucro líquido acumulado' e 'Retorno sobre o dinheiro investido'. O painel também exibe o total anual de despesas e receitas.

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Na frente operacional, o 'Painel de aluguel' se concentra nas unidades alugadas, com um filtro para analisar cada uma individualmente. O painel calcula a renda total de aluguel, taxa de ocupação, aluguel médio cobrado e outras análises para a unidade escolhida. Os gráficos destacam a geração de receita e os custos de vacância, auxiliando na identificação de unidades com rendimentos abaixo do esperado e fornecendo uma base para estratégias operacionais.

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Conclusão

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O Pro Forma de Imóveis, disponível no Microsoft Excel e Google Sheets, oferece um caminho estruturado para acompanhar as finanças do seu imóvel. O modelo se torna um registro confiável de suas operações imobiliárias, prevê desempenhos futuros e avalia as melhores oportunidades de investimento. Use este modelo para manter o forte desempenho do seu portfólio imobiliário ao longo do tempo.

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