概要
不動産は、適切な物件を適正な価格で取得できれば、非常に有益な投資となります。しかし、どの取引が最適かをどのように判断すればよいのでしょうか？当社の集合住宅プロパティ分析ツールスプレッドシートは、取引のあらゆる側面を丁寧にガイドし、収入、経費、取得コスト、ローン費用、希望する出口戦略を考慮し、最も合理的な意思決定をサポートします。
シートの特徴
このシートでは、すべての経費をリストアップし、詳細に検討できます。経費には、光熱費、従業員給与、不動産税、保険、管理費、清掃・維持費、その他発生しうる費用が含まれます。
投資収益率の計算は、物件の経費計算と同様に重要です。このタブでは、基本的な要素をすべてカバーしています。売却手続きの詳細については、[related bracelet="ssale"]書籍サマリーもご参照ください。
アプリケーション
不動産投資リソースであるBiggerPocketの不動産ブローカーは、集合住宅プロパティ取引を成功裏に分析するために以下のステップが重要であると述べています：
- 好奇心を持つ – この段階では、次のような質問を自問してください：なぜこの物件は空室率が高いのか？なぜオーナーは今売却を選んだのか？近い将来、家賃を引き上げる可能性はあるのか？
- 売主の数値を使って取引を分析する – スプレッドシート上で、オファリングメモランダムに記載された数値を基にプロパティ分析を行います。通常、現在の物件収入と支出、そしてプロフォーマの収入と支出という2種類の数値にアクセスできます。
- 過去の運営データを使って取引を分析する（別名：年間プロパティ運営データ）– これらの財務データには、プロパティの家賃ロールや年間の損益計算書（YTD）が含まれます。
- プロフォーマの視点から分析する – この段階では、すでに自分がオーナーであるかのように物件を評価します。まず、予想される収入、支出、資本的支出、債務返済の各カテゴリについて、12か月分をスプレッドシートに追加してください。
統計情報
CBリチャード・エリス・グループ（CBRE）によると、以下の数値と事実を考慮する必要があります：
- 2022年および2023年の経済成長の鈍化により、米国のアパート需要は2020年に24万戸と予測されています。
- ミレニアル世代は手頃な価格の問題から持ち家取得のペースが緩やかですが、集合住宅の需要は依然として十分にあります。
- ニューヨーク大都市圏の集合住宅投資は前年比9.2％減少しましたが、これは新たな家賃規制の導入が一因です。
- ロサンゼルス大都市圏では前年比9.8％の投資減少が見られましたが、サンフランシスコ湾岸地域では7.4％の増加となりました。
- 市場パフォーマンスと投資収益を踏まえると、郊外での購入や建設が最も有望な選択肢となっています。
- 投資家や開発業者は、人口200万人未満の小規模都市圏も検討すべきです。
専門家のアドバイス
リーダーが不動産に精通していることは常に有益です。Harvard Business Reviewによると、すべてのリーダーが知っておくべき5つのポイントは以下の通りです：
- ポートフォリオの管理 – 企業の不動産ポートフォリオは、個々の拠点の合計以上の価値を企業にもたらすべきです。そのためには、リーダーは企業の不動産全体像、すなわち所在地、土地や建物の種類、主要施設の利用状況や状態、リース条件や運営コスト、財務・環境リスクを把握する必要があります。さらに、企業戦略が不動産保有にどのような影響を与えているかという動的な視点も求められます。
- 柔軟性の確保 – これには財務面（所有ではなくリース）、物理面（モジュール型スペースの設計）、組織面（業務の再配分）での柔軟性が含まれます。
- 知見を育む – リーダーは直感に頼るのではなく、常に正確なデータを収集し、それを関連情報として統合し、企業や競争環境の文脈で解釈することで、不動産に関する知見を得る努力を怠らないことが重要です。
- 専門家と連携する – 例えば、業界のリーダーであるCBRE、コリアーズ、ジョーンズ ラング ラサールなどのプロバイダーを活用することで、短期リースから長期開発プロジェクトまで、不動産バリューチェーン全体の管理をアウトソースすることが可能です。
- サステナビリティを取り入れる – ニューヨークのバンク・オブ・アメリカやハースト・コーポレーションは、最新の物件でこの点を見事に実現しています。これらの建物は都市の交通・ユーティリティ網に密接に適合し、駐車場の必要性を削減し、自動車排出量を抑え、水道や電力システムへの新たな負荷を最小限に抑えることで、グリーンビジネス不動産の可能性を示しています。ご自身の建物のサステナビリティをアピールしたい場合は、当社の[related bracelet="sustain"]プレゼンテーションテンプレートをご覧ください。必要なツールが揃っています。
