الملخص
يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات مجزيًا إذا وجدت العقار المناسب بالسعر المناسب. ولكن كيف تعرف أي صفقة هي المثالية؟ جدولنا محلل العقارات متعددة العائلات يرشدك خلال جميع جوانب الصفقة، ويأخذ في الاعتبار الدخل، والمصروفات، وتكاليف الاستحواذ، ونفقات الرهن العقاري، واستراتيجية الخروج المفضلة، ويساعدك على اتخاذ قرار مدروس ومحسوب.
أبرز محتويات الجداول
استخدم هذه الورقة لإدراج وفحص جميع المصروفات الخاصة بك. قد تشمل هذه المصروفات المرافق، رواتب الموظفين، ضريبة العقار، التأمين، الإدارة، التنظيف والصيانة العامة، وأنواع أخرى من المصروفات التي قد تواجهها.
حساب العائد على الاستثمار لا يقل أهمية عن حساب مصروفات العقار. يغطي هذا التبويب جميع العوامل الأساسية. لمزيد من المعلومات حول كيفية إتمام الصفقة، اطلع على ملخص كتابنا [related bracelet="ssale"].
التطبيق
يعتبر وسطاء العقارات من مصدر الاستثمار العقاري BiggerPocket أن الخطوات التالية ضرورية لتحليل صفقة عقار متعدد العائلات بنجاح:
- بناء الفضول – في هذه المرحلة، اسأل نفسك الأسئلة التالية: لماذا يوجد معدل شغور مرتفع في العقار؟ لماذا يختار المالك البيع الآن؟ هل لدى العقار إمكانية رفع الإيجار في المستقبل القريب؟
- تحليل الصفقة باستخدام أرقام البائع – في جدول البيانات الخاص بك، قم بإجراء تحليل للعقار بناءً على الأرقام المقدمة في مذكرة العرض. غالبًا ما ستحصل على مجموعتين من الأرقام: الدخل والمصروفات الحالية للعقار بالإضافة إلى الدخل والمصروفات التقديرية (برو فورما).
- تحليل الصفقة باستخدام البيانات التشغيلية التاريخية (المعروفة أيضًا باسم بيانات التشغيل السنوية للعقار) – تشمل هذه البيانات المالية سجل إيجارات العقار وبيان الأرباح والخسائر السنوي حتى تاريخه.
- التحليل من منظور برو فورما – في هذه المرحلة، تنظر إلى العقار كما لو كنت أنت المالك بالفعل.ابدأ بإضافة 12 شهرًا من الفئات إلى جدول البيانات الخاص بك لتوقع الدخل، والمصروفات، والنفقات الرأسمالية، وخدمات الدين.
الإحصائيات
وفقًا لشركة سي بي ريتشارد إليس جروب (CBRE)، هذه هي الأرقام والحقائق التي يجب أخذها في الاعتبار:
- بسبب تباطؤ النمو الاقتصادي في عامي 2022 و2023، من المتوقع أن يبلغ الطلب على الشقق في الولايات المتحدة 240,000 وحدة في عام 2020.
- يواصل جيل الألفية الانتقال إلى تملك المنازل بوتيرة معتدلة بسبب قضايا القدرة على تحمل التكاليف، ولكن الطلب على العقارات متعددة العائلات لا يزال كافيًا.
- كان الانخفاض السنوي بنسبة 9.2% في استثمار العقارات متعددة العائلات في منطقة نيويورك الكبرى ناتجًا جزئيًا عن تطبيق لوائح جديدة للرقابة على الإيجارات.
- شهدت منطقة لوس أنجلوس الكبرى انخفاضًا بنسبة 9.8% في الاستثمارات على أساس سنوي، بينما سجلت منطقة خليج سان فرانسيسكو زيادة بنسبة 7.4%.
- يظل الشراء أو البناء في الضواحي الخيار الأفضل بناءً على أداء السوق وعوائد الاستثمار.
- ينبغي للمستثمرين والمطورين النظر في المدن الأصغر – التي يقل عدد سكانها عن مليوني نسمة.
نصائح الخبراء
من المفيد دائمًا أن يكون القائد على دراية بسوق العقارات، ووفقًا لما نشرته Harvard Business Review، هناك خمسة أمور يجب أن يعرفها كل قائد:
- إدارة المحفظة – يجب أن تكون محفظة الشركة من العقارات أكثر قيمة للمؤسسة من مجرد مجموع مواقعها الفردية. لتحقيق ذلك، يحتاج القادة إلى "صورة شاملة" عن بصمة الشركة، بما في ذلك المواقع، وأنواع الأراضي والمباني، واستخدام وحالة المرافق الرئيسية، وشروط الإيجار وتكاليف التشغيل، والمخاطر المالية والبيئية. بالإضافة إلى ذلك، يحتاجون إلى تصور ديناميكي حول كيفية توجيه الاستراتيجية المؤسسية لمحفظة العقارات لديهم.
- بناء المرونة – يشمل ذلك المرونة المالية (التأجير بدلاً من التملك)، والمرونة المادية (تصميم المساحات بشكل وحدات قابلة للتعديل)، والمرونة التنظيمية (إعادة توزيع العمل).
- طور الذكاء العقاري – يجب على القادة عدم الاعتماد فقط على الحدس، بل السعي الدائم للحصول على معلومات دقيقة حول العقارات: بيانات موثوقة، يتم تحليلها وتحويلها إلى معلومات ذات صلة، وتفسيرها ضمن سياق الواقع المؤسسي والتنافسي.
- تعاون مع المحترفين – على سبيل المثال، رواد القطاع مثل CBRE، كوليرز، وجونز لانغ لاسال وغيرهم من المزودين، يتيحون لك إمكانية الاستعانة بخبراتهم لإدارة سلسلة القيمة بالكامل: من عقود الإيجار قصيرة الأجل إلى مشاريع التطوير طويلة الأمد.
- اعتمد الاستدامة – لقد نجحت كل من بنك أوف أمريكا ومؤسسة هيرست في نيويورك في هذا المجال من خلال عقاراتهما الحديثة، حيث أظهرتا إمكانيات الأعمال الخضراء في العقارات، إذ تتكامل مبانيهم مع شبكات النقل والمرافق في المدينة، وتقلل من الحاجة إلى مواقف السيارات، وتخفض الانبعاثات، وتضع ضغطًا محدودًا على أنظمة المياه والطاقة. إذا كنت ترغب في تعزيز استدامة مبناك، يمكنك الاطلاع على قالب العرض التقديمي الخاص بنا [related bracelet="sustain"] للحصول على الأدوات التي تحتاجها للتميز.
